IMU (imposta municipale propria)

Abitazioni di anziani o persone con disabilità ricoverati

È assimilata all’abitazione principale (art. 7 del Regolamento IMU) l’unità immobiliare possedute da anziani o persone con disabilità che acquisiscono la residenza in istituti di ricovero o sanitari a seguito di ricovero permanente, a condizione che la stessa non risulti locata e previa presentazione di regolare dichiarazione con indicazione dell’istituto presso il quale sono ricoverati.

Casa coniugale assegnata al coniuge in caso di separazione legale o divorzio

L’art. 4, comma 12-quinquies, del DL 16/2012, prevede che, ai fini IMU, “l’assegnazione della casa coniugale al coniuge disposta a seguito di provvedimento di separazione legale, annullamento, scioglimento o cessazione degli effetti civili del matrimonio, si intende in ogni caso effettuata a titolo di diritto di abitazione”; pertanto anche a tali immobili è applicabile l’esclusione dall’IMU prevista per le abitazioni principali (se non appartenente a cat. A/1, A/8 e A/9) non di lusso, previa presentazione della dichiarazione IMU. 
L’art. 1, comma 740, lettera c, della legge n. 160/2019 stabilisce che sia considerata abitazione principale la “casa familiare assegnata al genitore affidatario dei figli, a seguito di provvedimento del giudice che costituisce altresì, ai soli fini dell’applicazione dell’imposta (IMU), il diritto di abitazione in capo al genitore affidatario stesso”. 
Al riguardo il MEF, con circolare n. 1/DF del 18/03/2020, ha evidenziato come nulla sia mutato rispetto alla precedente disciplina, evidenziando come il riferimento al “genitore” affidatario dei figli invece che al “coniuge” sia finalizzato a ricomprendere anche le ipotesi di assegnazione della casa coniugale in assenza di un precedente rapporto coniugale. 

Fabbricati posseduti dalle imprese

I fabbricati posseduti per lo svolgimento di attività produttive o commerciali a titolo di proprietà o di locazione finanziaria, utilizzati direttamente dal soggetto passivo (e che pertanto non siano concessi in uso a terzi a qualsiasi titolo, anche temporaneo), possono beneficiare dell’aliquota IMU ridotta del 7,6 per mille a condizione che venga presentata apposita dichiarazione, sempre che non sia già stata presentata negli anni precedenti e che non siano intervenute variazioni (art. 16 del Regolamento IMU).
Se tali immobili appartengono alla categoria catastale D, il versamento risultante dall’applicazione della predetta aliquota ridotta è interamente destinato allo Stato (cod. 3925).
L’aliquota ridotta del 7,6 per mille non è applicabile agli immobili che siano concessi in uso a terzi (ad esempio mediante affitto), anche per una minima parte dell’anno; tali immobili restano soggetti all’aliquota ordinaria del 9,6 per mille (di cui, se trattasi di fabbricati di categoria D, la quota del 7,6 per mille destinata allo Stato e la quota del 2,00 per mille al Comune).  
Invece, i fabbricati della categoria catastale D5 (banche e assicurazioni) e categoria D8 (fabbricati per attività commerciali) con superficie superiore a 1499 mq sono assoggettati ad un’aliquota maggiorata pari al 10,6 per mille (7,6 per mille destinato allo Stato e 3,00 per mille al Comune).

Fabbricati inagibili

La base imponibile IMU è ridotta del 50% per i fabbricati dichiarati inagibili, caratterizzati dalla presenza di un degrado fisico sopravvenuto (fabbricato diroccato, pericolante, fatiscente) non superabile con interventi di manutenzione ordinaria o straordinaria, come previsto dall’art. 1, comma 747, lettera b), della legge n. 160/2019 e come ulteriormente specificato nell’art. 8 del Regolamento IMU.
Lo stato di inagibilità deve essere dichiarato dal contribuente mediante presentazione di una dichiarazione sostitutiva ai sensi del DPR n. 445/2000 che attesti la condizione di inagibilità del fabbricato dichiarata da un tecnico abilitato con espresso riferimento ai requisiti previsti dall’art. 8 del Regolamento IMU.

Fabbricati di interesse storico-artistico

La base imponibile IMU è ridotta del 50% per i fabbricati di interesse storico o artistico di cui all’art. 10 del codice dei beni culturali di cui al D.Lgs. n.42/2004, come previsto dall’art. 1, comma 747, lettera a), della legge n. 160/2019. 
Tale condizione deve essere dichiarata mediante l’utilizzo del modello ministeriale di dichiarazione IMU.

Aree edificabili

La aree edificabili sono quelle utilizzabili a scopo edificatorio in base agli strumenti urbanistici generali o attuativi, ovvero alle possibilità effettive di edificazione, e sono soggette al pagamento dell’IMU (con applicazione dell’aliquota ordinaria del 9,60 per mille).
La base imponibile è costituita dal loro “valore venale in comune commercio” al 1° gennaio dell’anno di imposizione, avendo riguardo alla zona territoriale di ubicazione, all’indice di edificabilità, alla destinazione d’uso consentita, agli oneri per eventuali lavori di adattamento del terreno necessari per la costruzione, ai prezzi medi rilevati sul mercato della vendita di aree aventi analoghe caratteristiche (Art. 1, comma 746, Legge n. 160/2019). 
Anche gli immobili interessati da interventi di “ristrutturazione” o di “recupero” sono considerati come aree edificabili.
Il Comune di Como non ha stabilito dei valori minimi di riferimento per la determinazione del valore delle aree edificabili. Pertanto, tale valore deve essere determinato dal contribuente, eventualmente anche con l’ausilio di una perizia di un tecnico abilitato e/o considerando il valore risultante dell’atto di compravendita dell’area o il valore di aree simili. 
Il valore delle aree edificabili deve essere obbligatoriamente dichiarato al Comune.

Regolamento IMU

Per ulteriori informazioni si rimanda al regolamento per l’applicazione dell’imposta municipale propria (IMU), approvato dal Consiglio Comunale, con deliberazione n. 44 del 23/09/2020.

Abitazione principale

L’immobile utilizzato come “abitazione principale” con le relative pertinenze (una sola per ciascuna delle categorie catastali C/2, C/6 e C/7) non è assoggettato all’IMU, ad esclusione di quelle classificate nella categoria catastale A/1, A/8 e A/9 che sono, invece, assoggettate ad IMU con la specifica aliquota e con il beneficio della prevista detrazione.
L’abitazione principale è definita come singola ed unica unità immobiliare catastale nella quale il possessore e i componenti del suo nucleo familiare dimorano abitualmente e risiedono anagraficamente. 
Nel caso in cui i componenti del nucleo familiare abbiano stabilito la dimora abituale e la residenza anagrafica in immobili diversi situati nel territorio comunale o in comuni diversi, le agevolazioni per l'abitazione principale e per le relative pertinenze possono applicarsi ad entrambi gli immobili a condizione che ciascun coniuge abbia assunto la residenza anagrafica ed abbia l’effettiva dimora abituale nell’immobile di rispettiva proprietà, come previsto dalla Corte Costituzionale mediante sentenza n. 209 del 12/09/2022.
Sono assimilate all’abitazione principale (si riportano le principali tipologie previste dall’art. 1, comma 741, lettera c), della legge n. 160/2019):

• le unità immobiliari appartenenti alle cooperative edilizie a proprietà indivisa adibite ad abitazione principale e relative pertinenze dei soci assegnatari;
• la casa familiare assegnata al genitore assegnatario dei figli, a seguito di provvedimento del giudice che costituisce altresì, ai soli fini dell’applicazione dell’IMU, diritto di abitazione in capo al genitore assegnatario;
• un solo immobile catastale posseduto e non concesso in locazione dal personale in servizio permanente appartenente alla Forze armate, alle Forze di polizia (ad ordinamento militare e civile), al personale del Corpo nazionale dei vigili del fuoco e dal personale della carriera prefettizia, per il quale non sono richieste le condizioni della dimora abituale e della residenza anagrafica;
• l’unità immobiliare posseduta da anziani o persone con disabilità che acquisiscono la residenza in istituti di ricovero o sanitari a seguito di ricovero permanente (come previsto dall’art. 7 del Regolamento IMU).

Gli immobili assimilatati all’abitazione principale devono essere dichiarati al Comune.

Comodato

L’art. 1, comma 747, lettera c), della legge n. 160/2019, prevede la riduzione del 50% della base imponibile per le unità immobiliari concesse in comodato dal soggetto passivo ai parenti in linea retta entro il primo grado, a condizione che siano presenti tutti i seguenti “tassativi” requisiti:

• tra comodante e comodatario deve esserci un rapporto di parentela in linea retta entro il primo grado (ovvero deve trattarsi di rapporto tra genitore - figlio, o viceversa)
• il comodatario deve utilizzate l’immobile come propria abitazione principale (quindi deve essere ivi residente e dimorante);
• l’unità abitativa concessa in comodato deve essere classificata nelle categorie catastali A/2, A/3, A/4, A/5 o A/6, con esclusione di quelle di lusso (A/1, A/8 e A/9);
• il comodante deve avere il possesso di un solo immobile (inteso come “abitazione”) in Italia (l’abitazione concessa in uso gratuito), ma l’agevolazione è concessa anche nel caso in cui il comodante, oltre all’immobile concesso in uso gratuito, possieda nello stesso Comune di Como un altro immobile (che non sia di lusso) adibito a propria abitazione principale;
• il comodante deve risiedere anagraficamente e dimorare abitualmente in un immobile sito nello stesso comune ove è ubicato l’immobile concesso in comodato;
• il contratto di comodato deve essere registrato presso l’Agenzia delle Entrate. La registrazione deve essere effettuata entro 20 giorni dalla stipula (con pagamento dell’imposta di registro di € 200,00 e della marca da bollo di € 16,00);
• entro il 30 giugno dell’anno successivo a quello di riferimento, il comodante deve presentare la dichiarazione IMU nella quale deve attestare l’esistenza di tutti i requisiti previsti dalla legge.

In presenza di tutti requisiti sopra elencati, è possibile applicare l’agevolazione a decorrere dalla data di efficacia del contratto di comodato. 
L’aliquota applicabile a tali immobili (la cui base imponibile è ridotta al 50%) è quella ordinaria stabilita dal Comune di Como, ossia l’aliquota IMU del 9,6 per mille.

Locazioni a canone concordato

L’art. 1, comma 760, della legge n. 160/2019, prevede per gli immobili locati a canone concordato, ai sensi della legge n. 431/98 e degli accordi territoriali formalizzati nei Comuni, una riduzione dell’IMU pari al 25% (ovvero il pagamento in misura pari al 75%).
L’agevolazione si applica:

• a tutti i contratti agevolati ai sensi dell’art. 2, c. 3, L. 431/98 (con durata di 3+2 anni);
• ai contratti transitori ordinari (art. 5, c.1, L. 431/98);
• ai contratti transitori per studenti universitari (art. 5, c. 2, L. 431/98).

Come previsto dall’art. 12 del Regolamento IMU del Comune di Como, il contratto di locazione deve essere conforme al vigente “Accordo Territoriale per il Comune di Como” e deve essere stipulato con l’assistenza di almeno una delle organizzazioni rappresentative della proprietà edilizia e dei conduttori, risultante da formale sottoscrizione del contratto stesso. Per i contratti non assistiti, deve essere prodotta un’apposita attestazione rilasciata da almeno una delle organizzazioni rappresentative della proprietà edilizia e dei conduttori, della rispondenza del contenuto economico e normativo del contratto al vigente “Accordo Territoriale per il Comune di Como”.
Per usufruire dell’agevolazione non è richiesto il requisito della dimora abituale del locatario, mentre sussiste l’obbligo di presentazione della dichiarazione IMU (entro il 30 giugno dell’anno successivo a quello di riferimento) in quanto i Comuni non dispongono dei dati afferenti la natura giuridica dei contratti di locazione.

Terreni agricoli

I terreni agricoli situati nel Comune di Como sono tutti esenti dall’IMU, in quanto ricadenti in aree montane o di collina delimitate ai sensi dell’art. 15 della legge n. 984/1977, sulla base dei criteri individuati dalla circolare del Ministero delle Finanze n. 9 del 14/06/1993.

Pensionati residenti all’estero

L’art. 1, comma 48, della L. 178/2020 ha previsto, a partire dell’anno 2021, la riduzione del 50% dell’IMU dovuta per una sola unità immobiliare a uso abitativo (escluse le pertinenze), non locata o data in comodato d’uso, posseduta in Italia a titolo di proprietà o usufrutto da:

• soggetti residenti all’estero (ossia non residenti in Italia);
• titolari di pensione maturata in regime di convenzione internazionale con l’Italia, ovvero che hanno lavorato in Stati esteri in regime di convenzione con l’Italia e che siano titolari di una pensione internazionale;
• residenti nello stesso Stato, diverso dall’Italia, che eroga la pensione internazionale.

La pensione internazionale cui è riferita la norma deve essere stata maturata mediante cumulo dei periodi assicurativi maturati in Italia con quelli maturati in paesi dell’UE, di Norvegia, Islanda, Liechtenstein, Svizzera e Regno Unito, nonché dei paesi extraeuropei che hanno stipulato con l’Italia convenzioni bilaterali di sicurezza sociale.
Tali paesi sono consultabili sul Sito Internet dell’INPS utilizzando i seguenti link:
https://www.inps.it/prestazioni-servizi/paesi-dellunione-europea-e-altri-stati-che-applicano-i-regolamenti-comunitari-di-sicurezza-sociale

https://www.inps.it/prestazioni-servizi/paesi-extra-ue-convenzionati

Per il solo anno d’imposta 2022 la riduzione dell’IMU a favore dei predetti soggetti è stata pari al 62,5% (art. 1, comma 743, della L. 234/2020.